隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷加深以及持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了持續(xù)的寒冬，各房地產(chǎn)企業(yè)為加快開發(fā)進度都采用“三邊工程”，這對成本管控提出更高的要求。

“總包合同金額只是憑經(jīng)驗預(yù)估出來的，無法作為合同控制的金額”；

“我們總包合同結(jié)算金額往往與合同金額相差很大，無法直接評判總包合同成本控制如何”；

“過程中很多定額中沒有包含的內(nèi)容都要和施工單位扯半天，價格不談好施工單位根本不做或者就是報個高于市場的價格，為了保證施工進度，我們只有妥協(xié)”……

在房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研過程中，以上問題是我們經(jīng)常從成本經(jīng)理、副總甚至總經(jīng)理口中聽到的，其實這些問題的背后就是總包合同計價方式所帶來的。“三邊工程”在項目前期往往無法出一套完整的施工圖，所以無法進行施工圖預(yù)算，更無法通過總價包干的方式來確定總包合同金額，現(xiàn)在大部分的企業(yè)都是采用“定額計價”方式，也就帶來了上面的困惑。那我們該如何來扭轉(zhuǎn)這個不利的局面呢？孫子兵法有云：知己知彼百戰(zhàn)百勝。那首先我們就來了解定額計價。

一、“定額計價”模式：招標(biāo)、施工、結(jié)算上面臨成本管控風(fēng)險

“定額計價”是指在建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)活動中，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中明確要求投標(biāo)人在投標(biāo)報價時，以選用當(dāng)?shù)氐亩~作為依據(jù)，提出工程造價稅前上下浮比例的高低，代替工程總造價的多少進行競標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)委員會以各投標(biāo)人所報的比例多少，結(jié)合所報工期和質(zhì)量承諾、施工組織設(shè)計及企業(yè)施工業(yè)績等其他相關(guān)指標(biāo)進行綜合評審，最終確定中標(biāo)人的一種招標(biāo)方式。

由于“定額計價”有著對招標(biāo)人能力要求相對不高以及定標(biāo)速度快的優(yōu)點，所以在西南大部分的企業(yè)都會采取這種模式。經(jīng)筆者調(diào)查，在2010年前重慶本土企業(yè)都會采用“定額計價”模式，2010年后重慶本土標(biāo)桿企業(yè)開始逐步放棄“定額計價”。為什么本土標(biāo)桿企業(yè)會放棄使用10余年的計價方式呢？主要原因是“定額計價”不管是在招標(biāo)、施工過程、竣工結(jié)算上都面臨很多成本管控風(fēng)險。

1.招標(biāo)階段：風(fēng)險無法預(yù)知

合同總金額：“定額計價”在招標(biāo)階段只是比對工程造價稅前的下浮比例，往往不會關(guān)注合同金額的問題，所以在合同簽訂時都會出現(xiàn)由招標(biāo)經(jīng)辦人或者成本部經(jīng)理根據(jù)個人經(jīng)驗估算一個合同金額，這就造成合同金額無法作為成本控制的依據(jù)，在合同審批時總經(jīng)理無法評估合同金額的合理與否，更無法知道總包合同的預(yù)計成本究竟是多少。

定額子目數(shù)量：“定額計價”模式會在合同中會約定選取某地的定額作為計價方式，而招標(biāo)時也無法判斷定額中的子目是否完全滿足項目，這也為以后因為定額子目缺失產(chǎn)生的糾紛埋下了隱患。