近幾年，全國范圍內(nèi)政府采購服務(wù)類采購比重上升明顯。據(jù)財政部統(tǒng)計，2016年服務(wù)類采購規(guī)模為10219.3億元，較上年增加1516.9億元，增長45.4%，占全國政府采購?fù)趶揭?guī)模的18.9%，較上年提高3個百分點。

目前，多個省市已將物業(yè)管理服務(wù)列入政府集中采購目錄，物業(yè)管理服務(wù)采購在服務(wù)類采購中占有的比例越來越大。

由于物業(yè)管理服務(wù)項目具有一定的特殊性，因此，采購代理機構(gòu)在編制招標文件時把握好如下幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)是非常必要的 。

1、禁止物業(yè)資質(zhì)作為資格條件

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知（建辦房[2017]75號）明確今后將不再受理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審定申請和資質(zhì)變更、更換、補證申請。也就是說，以往由政府部門主導(dǎo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定工作就此取消了。因此，已取消的物業(yè)資質(zhì)不能再作為供應(yīng)商的資格條件或者實質(zhì)性條款了，已取消的物業(yè)資質(zhì)也不易作為加分項。

2、合理確定是否專門面向中小企業(yè)采購

采購代理機構(gòu)應(yīng)與采購人溝通，合理選擇物業(yè)服務(wù)項目資格條件是面向中小企業(yè)采購還是面向所有各類供應(yīng)商采購？依據(jù)財政部 、工業(yè)和信息化部印發(fā)的《政府采購促進中小企業(yè)發(fā)展暫行辦法》的通知 （財庫[2011]181號），如果非專門面向中小企業(yè)的項目，存在對小型和微型企業(yè)產(chǎn)品的價格給予6%-10%的扣除問題，如果專門面向中小企業(yè)的項目，就不存在對小型和微型企業(yè)產(chǎn)品的價格給予6%-10%的扣除問題。

一般來講，如果采購人傾向于選擇中小型企業(yè)，資格條件應(yīng)當設(shè)定專門面向中小企業(yè)采購，也符合國家產(chǎn)業(yè)政策。如果采購人傾向于選擇大型企業(yè)，可以選擇面向大、中、小、微型等各類供應(yīng)商采購，但應(yīng)當明確給予小型和微型企業(yè)產(chǎn)品的價格給予6%-10%的價格折扣優(yōu)惠。

3、評委人數(shù)依三年總采購金額確定

對于一般的采購項目來說，基本都是一年一招，其采購金額自然就是當年度的預(yù)算金額。但對于采用一次招標三年沿用、分三個年度分別簽訂合同的方式實施的物業(yè)管理采購項目，其項目采購額又該如何認定呢？